开发商资金链告急 大鳄引资自救中小公司最不好过(1)

　　“刚才被董事长劈头盖脸地骂了一顿……”在一家房地产企业负责市场营销的赵强(化名)叹了一口气，开始接受记者的采访。“对房地产企业而言，资金链就是生命线啊。”赵强说。随着银行紧缩银根，2007年 、2008年调控造成的开发商资金链紧张的境况再次出现，他刚才被骂也是因为公司不再“不差钱”。“与上次不同，这次寒意更浓。”岛城一房地产老总似乎更为公司未来担忧：从6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。本次上调后，大型金融机构存款准备金率将达21.5% ，再创新高。“和三年前不同，这次的资金链情况更为严峻！因为这才刚开始，房企更遭遇着漫长的‘冰川期’……”

　现状

　　岛城开发商引5亿外援资金自救

　　近日，岛城一家开发商的公告给平静的楼市扔进一颗炸弹。事情是这样的：上实发展6月14日晚间发布公告称，根据公司投资策略的调整及项目开发需要，董事会同意公司全资子公司上实城发引进投资方西藏林芝汇福投资对其所属全资子公司青岛上实瑞欧置业增资。

　　根据增资方案，西藏汇福公司将以共计现金约11.83亿元人民币认购本次增资，其中5亿元人民币进入瑞欧公司注册资本，持有瑞欧公司50% 股权，其余6.83亿元人民币计入瑞欧公司资本公积。公告又称，上实城发本次不出资。目前上实城发持有瑞欧公司100% ，增资后持有瑞欧公司50%股权。增资后，瑞欧公司注册资本由5亿元人民币增加至10亿元人民币。

　　值得注意的是，瑞欧公司是位于青岛市黄岛区的唐岛湾项目而成立的一家房地产开发公司。唐岛湾项目位于青岛市黄岛区东南，滨海公路以南，唐岛湾东岸。总占地面积335790平方米，项目地上总建筑面积约为43万平方米，容积率为1.28。建筑类型主要有住宅、商业、酒店式公寓、酒店及游艇码头。项目目前已开始一期工程建设。

　　“早在2007年末，上实唐岛湾项目已经奠基，直到2009年10月份，项目蛰伏近两年后才开始动工。”记者了解到，2011年4月5日，唐岛湾游艇会项目招标工作启动，项目从奠基到项目招标已经耗费了将近4年时间。

　　调查

　　开发商嘴硬，自称算充足

　　“资金还算是充足吧。”谈到面临资金紧张时，一位房企负责人目光闪烁，在采访中不少房企的负责人回答比较模糊，虽然很多房企并没有正面承认，但目前缺血已经是一个公开的秘密，大家都面临这个问题，但谁也不肯说，只是在背后默默想办法使劲。随着房产调控新政的步步紧逼，以及央行年内第六次上调存款准备金率，至此，大型金融机构的存款准备金率升至21.50% 的历史高位。“在今年稳健的货币政策和持续严厉的调控政策下，一向不差钱的房地产企业逐渐感受到了阵阵寒意，而开发商原本就绷紧的资金链条变得更加紧张，如今大家都在想办法融资过关。

　　这点从一些数据上就可以反映出来，近日记者查阅了用益信托最新统计数据，5月份房地产集合类信托发行84支，占同期集合类信托产品发售数比30.88%，较四月份略有上升。发行规模290.87亿元，高于四月份248.9亿元。要知道，关于房地产集合类信托产品，银监会有非常严格的审核约束，办理起来相当困难，否则房地产信托将呈现喷薄态势。而最能说明问题的是，有媒体报道，数据显示去年10月前，地产信托最低年化收益率在6%，今年以来为吸引资金进入，最低收益率普遍接近10%。甚至有专家表示，目前开发商的信托融资成本已超过15%。如果不是资金紧张，房企为何不计成本进行融资？房地产开发商的资金链已经十分紧张。从今年4月份开始，房地产开发商在“硬撑”房价。

　　难受

　　中小开发商的日子最不好过

　　“我这半个月没干别的，到处打电话、开会、赴饭局筹集资金，在这种情况下，我们中小房地产公司只能自己救自己了。”一家小型地产开发商的负责人语气中透露着无奈，上个月楼盘的手续都下来了，但是从银行申请的贷款却迟迟没有放下来，没有办法，我们只能想别的渠道去融资，这几天通过朋友介绍了几个有闲钱投资的主儿，因为他们要求的投资回报率太高，最后都没有谈拢，再这样下去只能接受他们的要求。而就在近期，这位小开发商面临“差钱”的窘境在岛城的中小型开发商中经常上演。

　　大风大浪中小船最容易翻覆，而其中受影响最大的就是中小型的的房地产公司 ，另一位房地产开发商的负责人向记者透露，得不到银行的资金支持，央企贷款肯定没问题，利息也比较低。中海、中建等上市公司 ，股市的资金多到花不完，剩下的这些房地产公司日子就比较难过了，据了解，在青岛这种非央企非上市公司的小房地产公司占到了70%，“缺钱就是普遍的问题，现在很多房地产项目都这样 ，所有的手续都合法、合格，但是就是没钱了。”

　　当然，对于资金紧张的问题，多数房企特别是上市房企是否认的，不止一家上市房企有关负责人在公开场合说过。因为对今年的市场走势早有预料，收紧钱袋子，缩减开支，放缓拿地速度，所以资金方面并没有遇到太多问题。而从另一方面来看，不少上市房企因为早早布局二三线城市，避开了限购最直接的冲击，因此今年的销售业绩不错。从房企公布的5月销售数据来看，出现大幅增长的房企还比较普遍。销售回笼资金较多，也是房企认为资金链没问题的支撑动力之一。

因

　　调控下房子难卖，资金来源受限

　　1月～5月，某知名大鳄公司在青岛共计5个项目在售，销售套数844套，前5个月销售金额6.93亿元，仅达到去年全年的17%左右；其他大鳄的销售情况也很惨淡，另外一家大鳄在青岛共有3个项目在售，销售套数438套，前5个月销售金额5.63亿元；主要在李沧区开发项目的某大鳄公司共有2个项目在售，销售套数533套，前5个月销售金额5.04亿元；四方的某大鳄地产青岛公司共有2个项目在售，销售套数285套，销售金额3.02亿元。

　　去年一年是大鳄疯狂的一年。数据显示，去年万科(青岛)销售金额41.27亿元，中海地产(青岛)销售金额17.99亿元，保利地产(青岛)销售金额27亿元。楼市调控下，大鳄房子不好销售，相比之下普通开发商的日子就更不好过了。调控四个月以来，青岛最衰的楼盘仅仅卖出去了四套房子，单月挂零的楼盘比比皆是。房子销售不好，开发商资金来源就受到限制了。直接体现便是不敢放肆拿地了。

　　根据中国指数研究院统计数据，1月到5月青岛各类土地成交113宗，成交总金额为129.71亿元。其中住宅用地仅成交27宗，总成交额为80.69亿。商业办公用地成交26宗，总成交额41.65亿元。工业用地成交量最多，成交57宗，总成交额6.89亿元。公建及市政用地成交3宗，总成交额4723万元。而在2010年同期，青岛各类土地总成交125宗，成交总额174.03亿元。其中住宅用地成交38宗，成交总额达到154.75亿元。商业办公用地成交17宗，成交总额达11.7亿元。工业用地成交70宗，成交总额达7.58亿元。今年土地成交总额缩水25%，住宅用地成交额同比缩水约47% 。