2011年头两个月，加息步步紧逼，房产税“敲山震虎”，在“最严调控”升级的压力下，楼市步入降温通道：1月成交显著萎缩，春节楼市跌入“冰点”。新一轮调控高压下，多方期盼楼市会出现“合理调整”。
“春节交易骤降，只是楼市降温的开始。”有关人士表示，随着紧缩政策陆续执行到位，调控“战果”有望扩大，今年房价将得到一定遏制。但在调控中如何防止伤及“合理需求”，成为另一个需要迫切解决的问题。
楼市又现“蹦极”
跨年的楼市经历了“冰火两重天”：去年12月底还火爆异常，但自今年1月后便直线下行，春节期间更是陷入谷底。
上海永庆房屋的数据显示，1月份上海一手住宅成交量环比下跌23%；均价为2.2992万元，环比下降5%。1月份上海有34个住宅项目开盘，环比减少47%。
一些住宅中介业务员说，因为二手房业务清淡，春节前许多业务员提前回老家过年。春节期间，上海楼市更遭“冷遇”。上海“网上房地产”统计数据显示，6日和7日两天预售的一手商品房分别只有5套和4套。
“今年春节，实际签约量较去年同期下降四成左右。”北京“我爱我家(微博)”副总裁胡景晖(微博 博客)说。2月1日至9日，北京市房地产交易管理网系统因春节放假而关闭，新盘审批上市陷入停滞，这意味着2月上旬北京几无新盘入市。
上海、北京的情况颇具代表性。今年1月监测的30个城市中，有23个城市一手住宅成交量环比下跌，其中15个城市跌幅超过20%，大连、长沙、包头等跌幅超过50%。
业内人士坦承，春节期间楼市遇冷仅仅是个开始，在政府持续调控的预期下，市场供求双方的观望情绪将进一步蔓延。
房价有望“合理调整”
种种迹象显示，因为楼市调控离预期目标尚有距离，2011年的调控进一步升级。
根据“国八条”要求，限购令将覆盖全国，有望直接阻断部分不合理购房需求。目前，明确提出将实行限购的城市已达36个。按照新一轮调控政策要求，实行限购政策的城市预计还要翻一番。
与“限购”相比，“停购”政策更成为楼市“利剑”。上海2月1日出台调控细则规定，对已拥有2套及以上住房的户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非户籍居民家庭等，“暂停在上海向其售房”。
除了行政手段调控，购房信贷再度“卡紧”。“二套房首付六成、贷款利率1．1倍”的新规已开始实施。实际上，首套房贷也告别优惠利率。
“今年楼市降温程度将明显大于去年。”上海易居(博客)房地产研究院综合研究部部长杨红旭(微博 博客)表示，全国70个大中城市房价指数预计在二季度出现同比负增长，年内多个月份房价会出现环比负增长。部分房价偏高的大城市，房价将出现一定幅度的“合理调整”。
避免误伤“合理需求”
记者采访发现，在房地产调控下，一部分合理的住房需求也受到一定影响。高房价短期内难以松动，而信贷成本、购房门槛显著提高，房租价格也大幅上涨。买还是不买，租还是不租，不少人面临“两难”困境。
上海白领陈树哲一直盼望能在房价下降时买房自住，不过他发现眼下买房门槛明显提高了：首套房贷85折利率优惠已取消，商业房贷和公积金贷款利率一次次提高。他算了一下，“叠加”效应之下，现在申请100万元、20年期限的房贷购房，月供要比去年上半年高出数百元。
而推迟购房，又不得不承受房租的上涨。陈树哲租住在浦东南泉北路的一套一室户，目前月租金2300元。租约将于4月底到期，房东已多次“打预防针”：如果想续租，房租要涨几百元。
“加息通道中，未来还款压力会继续增加，经济能力弱的首次置业群体将面临更大考验。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍说，2010年热点城市的楼市投资客比例已明显降低。因此，今后调控需要理顺需求结构，针对自住需求和投资、投机需求的不同特点“区别用力”。
