北京12月起禁止直接收取预售款 近期或引发降价
来源：法制晚报
今后，本市购房人购买住宅的预售款将全部存入专用账户，优先用于工程建设，禁止开发商随意提取。
昨天，北京市住建委、人民银行营业管理部、北京市银监局出台《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》(以下简称《办法》)。该办法将于12月1日起施行。业内人士分析认为，此举有望促进房价下调，在新政实施前，还有可能挤出大量房源。
新政·规定
没专用账户拿不到预售许可证
根据《办法》，今后，每个预售的房地产开发项目都必须确定监管银行，如果是分期建设的，每一期只能确定一家监管银行。在人民银行的指导下，开发商可以自行选择监管的商业银行。
开发商要按照一个预售许可证对应一个账户的原则，在监管银行设立专用账户，并签订预售资金的监管协议。没有确定监管银行或设立专用账户的，市住建委不发放预售许可证。
在商品房预售时，购房人不再将购房款直接交给开发商，而是存入专用账户中。包括购房人支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款。
限价房经适房执行同样政策
值得一提的是，由于限价房、经适房也属于预售性质的住宅，因此《办法》中表示，限价房和经适房也要执行同样的资金监管制度。
如果开发商违规向购房人直接收取预售款并被查实，将被责令限期改正，市住建委将暂停其在北京所有开发项目的商品房预售，并将其违法违规行为公示，计入企业信用信息系统。只有在购房人可以单方办理房产证时，开发商才能取完所有资金。
新政·解读
账户中资金开发商不能随意提取
北京房地产协会副秘书长陈志介绍，开发商要根据项目的建设方案和施工进度，编制该项目的用款计划，报住建委等部门审批。
账户中的资金，开发商不能随意提取。但开发商可以按照申报的方案，申请提取专用账户中一定比例的资金，用于支付工程款、采购材料等费用。
陈志表示，如果这个项目出现了问题，可能会影响到购房人的利益，区县住建委会立即通知监管银行，暂停拨付专用账户中的资金，并启动应急措施，监督用这些资金完成这个项目的建设，把房子交到购房人手中。
在此，涉及的问题包括：开发商存在违法违规行为导致工程停工;项目存在严重质量问题;项目未按期交付使用等。
不到4个节点开发商不能解冻资金
亚豪机构副总经理任启鑫分析，目前商品房的平均首付比例在40%-50%，对于预售款的使用，开发商除用于楼盘的开发建设外，还用于购买土地、偿还银行贷款利息等，通过滚动开发的形式实现利润最大化。
作为资金密集型行业，一旦对房地产在售项目的预售金开始监管，企业资金链条被阻断，无法自由调动资金，无疑扼紧了开发商的命脉，企业原定的资金计划被打乱后，运营安全将面临重大考验，有可能出现例如无法按土地出让合同支付土地出让金、无力偿还到期贷款利息等严重违约情况。
在此情况下，开发商将被迫加快工程进度，以满足地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件等四个节点，尽快解冻资金。
新政·微博声音
北京华远集团总裁任志强：商品房预售资金监管会紧缩开发商的资金流，促进推盘，防止囤地捂盘和烂尾。但会因此而增加后续的扩大生产和有效供给吗?
SOHO中国有限公司董事长潘石屹：对房地产商来说是雪上加霜。
网友"巴蜀海娃子"：老潘，房地产什么时候下雪了?房地产商又何来雪上加霜!我们只见地产商吸血，这些新政只是加点小冰块，给老百姓的血降降温，你们开发商就不愿喝了?
网友"林零柒"：要支持，房产预售本来在外国就很少见!这个条款出台，房价估计会先微涨，然后跌，跌到一个价格以后，就是一个良性的房产市场了。
流程图
开发商先选定监管银行，签订监管协议，确定专用账户名称、账号
开发商编制项目工程建设费用，编制项目的用款计划
开发商办理项目的预售许可证
区县建设主管部门在审核预售许可时，参照本区县的情况，核定需要重点监管的费用额度
购房人的购房款存入专用账户中
开发商在4个节点提供相关材料，向监管银行申请使用资金
新政·影响
新政实施后购房人付款方式无变化
实施新规定后，购房人在购房、付款等环节，手续和以往没有变化。付款的方式没有变化，只是购房款直接划账到专用账户中。
陈志透露，北京房地产交易管理网正在进行相关改进，将来购房人登录该网，在查询网签结果时，通过购房合同号，就可以查询到自己的购房款是否存入了专用账户中。
同时，市、区住建委也将公示已经批准预售项目的建设方案、工程进度等情况，购房人可以通过主管部门网站查询相关信息。
12月1日前可能会"挤出"大批房源
陈志认为，由于新政将在12月1日起施行，而此前拿到预售许可证的项目资金可以不被监管，近1个月很可能出现一些楼盘抢在新政前开盘预售。而且开发商由于希望预售房源迅速被消化，可能会采取降价等促销措施。
任启鑫预计，在新政实施前，开发商将加快推出楼盘剩余存量，为了最大限度地累积资金将不得不降低价格，特别是仅在北京一地开发项目的中小型开发企业，无法在各个地区的楼盘、各个项目公司间调配资金，在资金上将承受更大的压力。
小开发商受影响大或引发近期降价
据统计，受二次调控影响，11月北京仅有28个项目有开盘计划，达到了年内开盘数量的谷底，其中还有七成未定价格。也就是说，这28个项目未必都能如期上市，新盘供应量将大幅减少。
那么，即将在12月开始的预售资金监管制度是否会引发楼盘集中上市和价格下降?
“中小开发商有可能会这样做。”今天上午，某国有大型房企营销总监对记者表示，预售资金监管等于减少了资金的流动性，对于资金比较紧张或者说只有一两个项目的中小开发商来说是致命打击，将会导致其在12月之前进行紧急销售，或者降价促销。
任启鑫分析认为，此次预售金监管政策，无异于将春节前后房企普遍面临的资金困境提前到了今年底，可能将成为“压倒骆驼的最后一根稻草”，导致部分楼盘降低售价，回笼资金。
相关新闻：
北京住建委：12月起开发商严禁收预售款
来源： 京华时报
全部存入监管银行的专用账户 目前仅限于住宅项目
昨天，北京市住建委发布《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》。今年12月1日起，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。商品房预售资金应全部存入由银行监管的专用账户，保证预售资金优先用于工程建设。
商品房预售资金是指，购房人按照商品房预售合同约定支付定金、首付款、购房贷款以及其他形式全部购房款。
市住建委日前与人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局报经市政府批准，出台了《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》。其目的是为了落实中央调控措施，加强北京市商品房预售资金的监督管理，完善商品房预售制度，防范市场风险，保障购房人合法权益。
《办法》明确规定，房地产开发企业应按照一个预售许可申请对应一个账户的原则，在监管银行设立专用账户，并与监管银行签订商品房预售资金监管协议。商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，并对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设。
为了保证购房款进入专户，在商品房预售时，房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金，必须在预售处公示这个专用账户，购房人则要将购房款直接存入专用账户。同时，区县住房城乡建设主管部门应当对商品房预售资金进入专用账户情况进行监督，并可对工程进度进行实地核查。
昨天，北京房地产业协会副秘书长陈志受市住建委委托，对该《办法》进行了详细解读。他认为在国务院两次出台的调控政策中都提出要对市场进行监管。这个《办法》的出台，就是对此的回应和落实。他认为，该《办法》将会长期执行。
保障房预售资金也受监管。陈志说，这意味着目前预售监管仅限于住宅市场，商业地产预售还未被纳入。
■市场影响
四季度降价可能增大
>>房价
“12月1日实施前，北京有可能出现一个供应潮。”陈志说，按照北京的相关规定，申请预售的周期为10天左右，因此从昨天算起，到12月1日正式实施本《办法》，只有一个月左右的时间。因此，不排除开发企业“躲避”监管，而集中办理预售许可，那么就有可能出现一个小的供应潮。
另外，他分析说，预售资金被监管最大的好处就是能保证每一个开发项目完工。否则，有的开发商还未开发完一个项目就拿预售款开发另一个项目，一旦市场变冷，房屋销售停滞，两个项目都不能完工，就导致购房人得不到房产。即便能退回购房款，还是购房人受损失最大。
对于预售资金被监管的影响，陈志表示，《办法》规定必须达到购房人可以办理房产证的时候，资金才能被全部放开。为了能得到这部分资金，开发企业必须积极卖房，从而减少捂盘惜售的情况。而在市场处于观望期的时候，开发企业很有可能调整价格，今年四季度北京房价下降的可能越来越大。
中小企业可能会出局
>>开发商
北京某大型国企负责人表示，此举将规范北京的房地产市场，一部分中小型房企很可能被淘汰出局。
这位负责人表示，对他们来说，部分预售款被监管后，对他们的影响并不是很大。但对于中小型房企，肯定会影响他们的购地和继续开发。这就等于变相提高了房地产市场的门槛，达不到要求的就会自动被淘汰。政府部门从而将能更集中地对剩下的房企进行监督和管理。同时，购房人会更放心，因为他们能够知道自己的预付款用在了哪里。
而对于市场的影响，另外一位开发商代表认为，北京的市场很特别，外来需求压力很大。而土地又非常稀缺，预售资金被监管后，开发周期和成本可能会变长变大。对未来长期房价的影响将是趋涨的，不过不会像2009年那样疯涨。
“链家地产”认为，《办法》12月1日即将开始实施，由于房地产开发周期较为固定，开发商近期实现在建工程完工可能性很低，这样有在建工程的开发商的预售款理应将在12月以后进入暂时的冻结状态。因此，面对11月北京供地的增速，开发商的拿地积极性可能很高，以求赶上“自由资金”末班车。
由于以上市场动向，开发商在面临资源大量入市、价格平抑契机的同时，又面临着资金紧张、调控深入、监管加速落实的挑战，处境越发尴尬。开发商行业内博弈加重。
五种情况
专户冻结
出现五种情况后，区县住房城乡主管部门将书面通知监管银行暂停拨付专用账户内的全部商品房预售资金，并启动应急措施，协调相关部门监督专用账户的使用。五种情况包括：
1.房地产开发企业存在违法违规行为导致工程停工;
2.预售项目存在严重质量问题;
3.预售项目未按期交付使用;
4.市和区县住房城乡建设主管部门认定应当暂停拨付的其他情形;
5.其他违反商品房预售资金监管的行为。
新规实施
如何退房
《办法》中明确，在房屋开始预售后，预售资金未达到重点监管额度前，购房人提出退房的，房地产开发企业可持区县住房城乡建设主管部门出具的证明文件，向监管银行申请退回购房款，监管银行应在两个工作日内拨付。入账资金超过重点监管额度后，房地产开发企业自行结算退款。
■政策解读
1.预售款并非全部受监管
“进入专用账户的预售资金数额超过重点监管额度后，房地产开发企业可以向监管银行申请将超出部分转出，优先用于工程建设。”
“其实预售款并不是全部会被监管。”陈志仔细阅读后发现。他说，《办法》中所说的重点监管资金是一个项目的建设费用，包括住宅与市政公用基础设施和公共服务设施达到同步交付使用条件所需的建设费用。
例如，一个10万平米的项目，建安成本(建设费用)为3000元/平米，预售价格为1万元/平米。那么，这个项目所需的建设费用为3亿元，而所有的预售金额为10亿元。按照规定理解，专用账户中的10亿元收益中，政府只监管其中的3亿元，从而保证这个项目保质保量地完工，杜绝出现烂尾和欺诈，其余的收益开发企业可以申请支取。因此，他认为，“被控制”的预售款其实只是一个项目建设的成本。
今年1月至9月，北京房地产市场开发资金总量为3900亿元左右，而预售款只有1020亿元左右，在整个预收款中的占比并不大，而更多的资金来自融资。可以说，这个《办法》是要管好预售款，而并非管死。
2.监管资金设支取四节点
“房地产开发企业应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划。”
陈志说，开发商在申请预售许可之前，应当制定和核定用款计划和数额。相关部门会根据开发企业所报的计划和施工情况，对用款数额进行审核。确实达到节点时间，且用款额度符合实际，银行才会从专用账户划转资金。
《办法》规定，用款计划按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件等四个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。对于第四个节点，陈志说，房产交用后，购房人可持有开发商提供的相关手续，委托或自己办理房产证，证明房产已经归业主所有。
在此之前，专用账户资金不得低于项目工程建设费用的5%。“此前，部分开发商出现房屋交用后，不交税费等相关费用，导致业主入住但不能办理房产证。”这一做法将杜绝类似情况。
3.监管银行不得随意变更
“房地产开发企业应自己确定项目的监管银行，分期建设的，每一期内的项目只能委托一家监管银行，并且开发商应按照一个预售许可申请对应一个账户的原则，在监管银行设立专用账户，并与监管银行签订商品房预售资金监管协议。”
陈志说，目前开发商借贷建房的同时，允诺推荐客户采用借贷银行按揭购房，这是正常的市场行为。因此，开发商有权力自己选择监管银行。
“虽然银行是开发商自己确定的，但中国人民银行会适时监控。”同时，开发商支取资金必须凭借备案工程建设合同，也不能超过节点用款额度。因此会避免开发商与银行打默契球。
4.购房人可查购房款去向
“商品房预售时，购房人无论是全款购房，还是贷款购房，都应当将购房款及贷款直接存入专用账户。”
《办法》规定，主管部门会公示已批准预售项目的建设方案、工程进度情况等。购房人可通过市、区县住房城乡建设主管部门网站查询。
陈志透露，市住建委正在建立网上查询系统。购房人根据网签的合同号，就能通过房地产交易网，追踪自己购房款的去向。看看是不是划入了开发商专用账户。这样，将形成社会更多范围的监督机制。(记者翟烜)
取消商品房预售制：预售时间后移可先行
