近期以来，南宁市的房屋交易慢慢多了起来，成交的数量也有所上升。但房地产交易专业性强，涉及法律问题多，哪些房不能买，买房需要注意什么，如何付款最安全，这些问题困扰着许多购房者。南宁市房产局根据多年来的房产管理经验，针对近年来比较容易产生纠纷的问题，提醒广大市民在购买房屋时要注意10大事项，以防范交易风险。
商品房交易
一、细看预售许可证
案例：某楼盘为了尽快拉到购房者，在没有办理预售证的情况下就开始卖房，结果开发商拿到钱后并没有投入建设，而是挪作他用，楼盘建设被无期限地“暂停”。
提醒：购买预售商品房的，要查看该项目是否已取得《商品房预售许可证》。预售许可证是最后一道关卡，由房产部门审核，凡是办理了此证的，说明其他的25项证件已全部办理完毕。没有此证，开发商是不能卖房的，购房者也可以举报。
购房者还要注意所买商品房是否属于核准预售的范围以内，以及开发商是否与《商品房预售许可证》上的预售人一致，如果不一致，则需要查看相关的售房委托书。如果购房者对《商品房预售许可证》存在疑问，可登录南宁市房产管理局政务网（http://fc.nanning.gov.cn/）查看相关信息。
二、签订合同要慎重
案例：某先生在一楼盘购买房子，合同这样约定：如果购房者逾期支付房款，开发商可以解除合同，定金不退；如果开发商延期交房，则按万分之一支付滞纳金。这个合同明显不公平：某先生交了2万元的定金，如果他不按时付钱，2万元就没有了；但如果开发商延期交房，滞纳金的比例则是固定的，不管延期多久，算下来的滞纳金都是2100多元。
提醒：南宁市房产局与工商局经过一年的调研，制定了《南宁市商品房买卖合同》示范文本，已推荐给开发商使用。购房人拿到合同样式后，应详细阅读合同条款，充分了解合同内容后再与开发商签订买卖合同，此前不要轻易支付购房定金。需要特别提示的是，对于开发商的一些宣传和承诺，如在合同中没有体现的，应与其协商列入合同条款，避免日后产生纠纷。
同时注意，按照有关规定，在合同签订后30日内，开发商应将合同送房产局备案，购房人可根据需要查询相关的备案信息。此外，为了切实保障自身的合法权益，避免因“一房两卖”造成损失，建议购房人在签订商品房买卖合同时对预告登记进行约定。
三、付房款前查账户
案例：某女士购买一商铺，根据开发商有关人员提供的账号，支付了30多万元的首付。后来商铺因各种原因无法交付，但对于某女士支付的这笔首付款，开发商表示无法认定，否认账号是该公司的。目前某女士正在通过法律程序追讨这笔钱。
提醒：有的开发商有几个账户，账号只有一两个号码不一样，为了保证商品房预售款专款用于商品房项目建设，购房人在转账时要看清楚，款项一定要存入“商品房预售款专用账户”，不然一旦转入私人账号，房款就难追回了。
专用账户的监管银行及有关信息已在《商品房预售许可证》上注明，《南宁市商品房买卖合同》示范文本中对此也有专门条款做出约定。购房人在交付购房款时，应确认购房款转入账户与专用账户一致，如果账户信息不一致的，购房人应予以拒绝并要求开发商予以更正。
二手房交易
四、买房之前先查档
案例：南宁市房产交易中心的工作人员每年都会查出几本假的房产证，一般人难以识别，只有专门与这些证件打交道的内行人士才能发现。
提醒：购买二手房的市民，一定要先到房屋产权交易中心查档，先查看该房屋是否有《房屋所有权证》，没有依法进行房屋登记并取得《房屋所有权证》的房屋，不得买卖。先查档后买卖，这样可以最大限度地避免购买的房屋存在产权争议。
五、卖房者和户主要一致
案例：某户房产证上写的是老公的名字，老婆想偷偷卖掉房子，便以“丈夫没空由她卖房”为由，与某女士签订了合同。最后丈夫知道了，坚决不同意卖房，但某女士已交了1万元的定金，最后向对方追讨了很久，才将定金要回。
提醒：购房人要审查转让人主体资格，确定房屋转让人是否该房屋的产权人，如果转让人不是房屋产权人，应查验相关委托手续（一般应为公证委托书），如果是中介机构代理销售的，还要查看该中介机构是否在南宁市房产管理局办理了备案手续及按时参加年检。
六、当心房屋权利有限制
案例：几年前，高女士以低于市场均价1000多元的价格，在某楼盘购买了120平方米的三居室。后来她才知道，这是特殊性质的单位用房，只能居住不能转让。原本想利用差价狠赚一笔的高女士这回打错了如意算盘，由于该楼盘离市中心较远，她目前只能用来出租以支付月供。
提醒：此类纠纷特别多，购房人要注意。根据有关规定，存在以下情形的房屋不得转让：1.以出让方式取得土地使用权，未付清土地使用权出让金或不按出让合同约定的期限和条件投资开发的；2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3.依法收回土地使用权的；4.共有房地产，未经其他共有人书面同意的；5.权属有争议的；6.未依法登记领取权属证书的；7.依法公告列入拆迁范围的；8.法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
此外，一些房屋在进行转让前，还应取得有关部门批准，如：封闭管理校园区内的房改房上市交易，需经所在学校及其上级主管部门批准；公安系统的房改房上市交易，需经市公安局或自治区公安厅批准；武警、军队的房改房上市交易，需经原房改售房单位批准；房屋如果属于国有资产的，在转让前需取得国有资产管理部门的批准；设定了抵押权的房屋，转让前应取得抵押权人的同意等。
七、优先购买权要考虑
案例：张三承租某小区的一套房。承租期间，户主李四将房屋转让给了另一人王五。不久王五找到张三，要解除承租合同，不想将房子再出租。张三不愿退租，于是告到法院。法院判定，李四和王五的买卖无效。最后张三以王五的价格购买了李四的这套房。
提醒：已经出租的房屋买卖时，在同等条件下，房屋承租人享有优先购买权。另一种情况是共有房屋买卖时，在同等条件下，房屋共有人享有优先购买权。如果没有取得优先购买人放弃优先购买权的书面文件，买房人需承担买卖合同被宣告无效的风险。因此，购房人应审查二手房是否存在优先购买权人，如存在，则需其提供放弃优先购买权的证明。
八、相关信息勿轻视
案例：陈先生为了儿子读书方便，专门在某校旁边购买了一套房，所有手续办好了，在新学年即将开学前，准备将儿子的户口迁到新买的房屋上，但到派出所一问才知道，这套房屋的户名还是原屋主，他的户口并没有迁出。最后陈先生找到原屋主要求其迁出，但原屋主告诉他，他买的新房还未交付，现在不能迁出。最后陈先生的希望落空。
提醒：房屋交易除了要审查房屋权属方面的问题，还要了解相关信息，如房屋交易所需缴纳的各类税费，房屋的水电费、物业费、燃气费等是否结清，房屋装修、家具等附属设备是否随房赠送，以及卖房人户口是否已迁出等。
九、相关费用要结清
案例：陈小姐购买了一套二手房，水电表没有过户，但现在已找不到原屋主了。原屋主还欠了物业公司1年的物业费没有结清，这令她不知如何是好。
提醒：房屋交易涉及的事项比较多，且不同的房屋情况各异。因此签订合同时要格外细致，考虑周全，尽量把相关的事项写入合同，如付款方式和期限、房屋交付时间、费用分担及违约责任等，这样可有效预防纠纷的发生。
十、交易资金安全第一
案例：2006年在南宁市轰动一时的“广屋事件”，广屋中介公司将购房者的钱收取后一走了之。此外，还有个别公司也曾出现过类似的情况，特别是一些无证的个体中介。
提醒：买房要花一大笔钱，特别是一次性付款的交易。这些钱款交给二手房中介公司是否放心？如果中介公司收钱跑人怎么办？
房屋交易中，如何交割购房款十分重要，购房人最担心的问题是支付了购房款而无法取得《房屋所有权证》。为此，南宁市房屋产权交易中心开设了存量房交易资金代存代付的便民服务，通过“代存代付”，可有效解决存量房交易资金的安全问题，且该服务不收取费用，因此建议二手房交易双方通过“代存代付”来交割交易资金。
